北京买房：理清思路，购房建议804

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

【资料图】

江湖救急，孩子四年级在远郊渣校急转东西海朝优质校，房子已挂牌，预计一月内必须成交，预算600万。目标西城金融街和月坛，东城和平里或龙体，海淀万寿路和八里庄和羊坊店都可以，朝阳区朝外和嘉铭和人朝能确保入学就可以，预算可增加部分贷款，也可以现金。

A：

1、看着是够急的，但这谁能保证啊？转学肯定没好学校，早就都占满了。理论上相对稳妥的是朝阳区，单校划片的多，学位也算相对不紧张的。但这几个学校都够呛，反正去年下学期转学的没听说有成功的，都明确表示没学位不接收。所以就算买了学区房也大概率是派位，只能小升初时再看了。

2、其他区的我不知道这学期什么情况，只能说上学期的吧，当个参考。金融街的是派到华嘉小学的居多，月坛是复外一小，传说还有派到什刹海学区的，这就不知真假了。

东城的和平里我不知道怎么派位的，只能说热门校进不去吧。然后龙体的是在体小有学位的情况下都在这里。传说有买了板厂的派到永外了，家长没接受，之后怎么沟通的不知道。也就是说有出学区的可能，考虑好。

海淀的这仨没什么，想去哪个学校先自己去联系，有学位就买房，没有就换一家再问。如果没有学位还买了房那就由教委派位了，我听说的是万寿路和八里庄都学位紧张，所以先以羊坊店为主吧，上学期听说有转入羊坊店中心的。

3、不过对优质校的期望值别太高，这和增加预算的关系不太大，现在连幼升小都不保证，何况转学呢？真要是转学能进入好学校，那谁还提前准备学区房啊？所以只能说朝阳的算相对稳妥，小升初的时候单校划片有可能，海淀先问问羊坊店的。其他的没建议。

仅供参考。

二

Q:

我们是两孩家庭，老大11岁、老二4岁。目前在西城区马连道附近有一套小房子自住，上周卖掉了一套位于丰台区的房子，目前能拿出来的钱最多也就480万元。想买套房子，不准备自住，想长期持有，区域不限制，我老公要求能跑赢大盘就行。我们目前是想在附近租个三居室住。对于本次买房有以下几点想法，请您指点迷津：

1、在东城或者西城再买一套小房子，出租出去，将来两个孩子一人一套，我们十年后在丰台（单位附近）买套大房子自己住。东西城现在溢价太高，担心有风险。

2、买一套总价在480万元左右，租金能在6000+的房子，当然有更高的更好。将来看形势可以卖了换回西城。

3、买一套楼龄新的房子，可以承受200万元左右的贷款，月供大概在1.2-1.3W/月，这套房子租金也大概能达到这个水平，这套房子自己能养自己。将来看形势可以卖了换回西城。

就以上方案，章哥能否给点建议，或者有没有推荐的板块可以选择。

A：

1、能跑赢大盘就行，这要求不低。投资就是做生意，能确定性赚钱不是太多，而且大多都是投资比较高的才竞争少，大众投资则就是个普通中等的收益而已，不太好超出同行。

2、东西城买小房子，这预算肯定是占坑儿房。现在的溢价率在40%左右吧，或者更高，租金也就低了这个比例。两年后就是确定性的低谷期了，溢价部分说不好。这看自己的判断了，常规是不建议跟大趋势作对，毕竟投资是得顺势而为，逆势而上的未必赌的赢。

3、480总价的，朝阳呗，一般租金都在7000左右，老房能更高些。东三东四沿线很多这总价的呢，小两居，保值肯定是不吃亏不占便宜，就是流动性弱点儿。不过既然是长期持有就无所谓了，出手时选择横盘期就不吃亏。

4、房龄新的，二套商贷最多187万，减去税费能买650的吧，月供1万就差不多了，跟租金有可能基本相抵。但一般到不了1.2万以上，500多的租售比，除非是特别老的房子才差不多，比如大山子一带的，很破的房子，流动性很弱，但租金收益很高。

这常规建议就是朝青四惠一带，不少相对新的小区呢，好选。就是期望值别太高，除非是公寓，否则租金不会太高。而如果租金高，那一般还是因为升值慢换来的呢。

5、这自己定方案吧，我也就是列出这些参考项。

仅供参考。

三

Q:

首套首付140左右，总价380以内，主要考虑自住，金融街通勤50分钟以内。目前有几个列入考虑：1、石景山苹果园一二三区的板楼，房龄大概在95-99，南北通透。但是价格有些偏高，单价在五万五到五万八之间，总价在400以上（有没有可能观望一阵后房价稍微回落到预算内呢？看了去年成交390以内可以买到合适的楼层）。

2、角门附近嘉园二里，97年左右南北通透板楼。3、草桥恋日嘉园01年左右的开间，建筑面积四十平左右。4、朝青附近十里堡北里之类老小区。您觉得这几个选择里哪个更好一些呢？或者您有没有其他的推荐？

A：

1、首付140买380万的，有点儿紧张，得做到高评。让中介算好账吧，别轻易签约。

2、另外这预算做不到南北通透，基本就是买到南北向的，别太听中介的忽悠，未必有南向的更好用。

3、如果不看预算，单从板块来说当然首选朝阳的，未必有丰台石景山的升值更好，但流动性一般占优，在行情期间的排序也靠前，有可能占到便宜。然后是草桥4号线沿线，尽量选正规户型吧，比如益星园就有45平的一居室，纯南向的，比所谓的南北通透强的多。但这看预算吧，绷的够紧的，看是否能买到了。

4、观望一阵房价回落，都这种期待，但也只能说试试吧。我是认为够呛能回落了，全国救市期间，央行多少万亿的信贷等着进入市场呢，这会儿在北京这种城市等回落，够呛。常规建议是尽快上车，这首付未必等得起。赢了，无非是省点儿首付，但万一输了呢，那就有可能步步跟不上了，风险未必对等。

仅供参考。

四

Q:

我在西二旗软件园上班，孩子25年上学，想找一个全款不超500万的占坑房。希望可以方便我地铁通勤，又能适合孩子的学区占坑房，占坑就行，想上学了就转手，不知道西城有没有交通方便的占坑推荐？海淀上地好，真的够不到，求指点迷津！目前我住在朝阳立水桥附近，学区是朝外的来广营校区，房子大，上班通勤方便，也纠结是不是等孩子四年级，也攒攒再换？

A：

1、西城，常规占坑儿板块就是广外，小区就是荣丰2008。都是小开间，房龄新总价低，典型的占坑儿房，很多都是用完了学位就出手的。但这学区级别可与上地不好比，氛围什么的差不少呢。

上地够不到能怎么办呢？顶级学区都贵，这在西城也一样，德胜金融街学区同样够不到，没什么办法。

2、等孩子四年级，意思是到时候跨区转学？常规建议是最好从幼升小开始，毕竟无论怎么转学也是同一届，避不开同龄人之间的竞争。转学生到西城就不能参与直升了，大概率也进不去好学校，只能小升初看运气。所以如果确定了学区的话还是提前准备，让孩子接受一贯制的教学资源。

仅供参考。

五

Q:

两口都在互联网工作，分别是望京和北三环中路，未来不排除到西二旗、中关村这种地方。当前男方名下丰台有住房，未领证女方还有首套，预算总价800，首付500。目的：1、主要是解决当前住丰台通勤太痛苦的问题，流动性和户型尽量好一点。2、如果能尽量保值或增值最好。3、（不是重点）如果还能兼顾以后孩子有差不多的学校那就更好了。

当前看房情况：看了海淀六道口静淑苑68平和惠新西街北里88平的房子，楼龄差不多。主要是这两个区域通勤都比较方便，朝阳居住更舒适，海淀也不是好学校但有海淀学籍。想咨询下您的建议哪边更合适，或者有没有其他板块推荐？

A：

1、既然都考虑的很清楚了，那就看自己的选择了，外人不好建议。

2、静淑苑的学院路学区没什么溢价，也就是个海淀学籍的价值，在海淀算是性价比相对高的。但毕竟也是海淀，跟朝阳的相比就不是太实惠了。惠新西街这完全没溢价，居住的性价比更高。

3、所以这就看自己吧，都是一分钱一分货，就看自己是否用得上价格中的价值了。打个比方这就跟买衣服似的，彻底没牌子的也就无所谓品牌溢价了，性价比更高。但也可以选个名牌里的打折款，穿上有可能更有面子，就看自己是否用得上这面子了。

仅供参考。

六

Q:

纠结在朝阳区置换个三居室，还是租个三居室？三代家庭，在十里堡有套回迁两居室。父母有退休金，对象全职妈妈，我本人互联网打工人，月入2w。具体需求有：1、希望能有3个卧室，让孩子有自己的一间屋子；2、希望能入学附近较好的学校；3、目前存款有50w+，自己在互联网基层，最近裁员风波一波又一波，所以会有收入焦虑。

A：

1、这外人不好建议，更没有标准方案。

2、要不算笔账吧，假定现在的两居室价值400万，那换成三居就得500万左右，加100万。且不说如果是首贷资格的话有些浪费了福利，就是这500万的税费都至少十多万，一般以20万做准备。而500万总价房产的租金一般是7000多，那就算不计入其他的装修和家具家电等费用，这20万也是两年多的房租了。是否划算自己考虑。

3、如果是买房，那税费+装修家具怎么也得30万吧，另外手里再留点儿钱，那这50万就不能用作直接支付的买房钱了。也就是增加的100万房款都是贷款，25年期的月供在5000多块钱，不算多也不少了。而如果不换房而换租，那一个月也就多添1500块左右。

4、学校这怎么说啊？朝阳区真要是学区房三居室的话就比较贵了，老房一般都得700多万吧。那如果有首贷资格就得贷满300万，月供1.6万左右，压力和风险更大了，不合适吧？

这还没算孩子的教育费用呢，当然这也没标准，一年几千几万的看父母的期望值了。但以2万的全部家庭收入，月供+生活费+教育，真的不算宽裕。

5、简单就是这情况吧，我不敢建议是租还是换房，提供个角度自己决定。

仅供参考。

七

Q:

手上持有两套朝阳区的房产，一个是孙河景粼原著的三居室（新盘2017年购入），一个是亚运村小营紫薇天悦的南向一居室（2021年购入，刚用了学位给孩子上学）。两套房子都有贷款，目前还贷压力有点大，想卖掉一套。

方案一：卖掉亚运村，基本不亏不赚，一居室比较好出手。需要把孙河的房子租出去，在孩子学校附近租房住，家里还有个二宝2027年入学，想再等三年看看是否到时候资金压力小点，到时候买个占坑房上学。

方案二：卖掉孙河的房子，置换一个亚运村的两居室，这样腾出来一两百万现金，不用再考虑二宝上学的问题，也不用租房，相对方便一些，牺牲的是居住的品质吧。纠结的原因，还是在于两套房产的保值问题，孙河的房子虽然配套还不齐全，居住起来很舒适，未来也许还有升值空间，觉得卖掉可能就再也买不起了。亚运村的房子有学区属性，未来随着适龄儿童减少，是否已经到了瓶颈不会再涨了。

所以想请教您的是，从保值角度，您会怎么建议？

A：

1、紫薇天悦的是60平的一居室吧？价值600左右，这户型的坪效不算高，估计租7000左右，溢价率在20%吧。嘉铭学区差不多都这样儿，大户型总价高的没什么溢价，小户型总价低的都有一部分，虽然没东西海高，但如果短期用不上学位的话也不划算。

不过朝阳的没什么太多学区属性，嘉铭的这类都是老房或总价不高的有溢价，其他的都没什么，没必要用东西海的逻辑来看待。确定长住就干脆一步到位买大户型，没什么瓶颈，至少不落后。

2、孙河的租金高吗？这我不熟，但肯定没什么溢价，普宅也不吃亏，留着呗。不过未来空间未必多大，这不是产业区，也就不会有什么额外的利好。以后配套建设齐全是应该的，有了不加分，没有或建设的慢还减分呢。

3、要是我就一步到位的换到亚运村了，房子是用来住的，干嘛不买能常住的啊？保值也至少不弱，没必要租房，也省的过几年还得折腾学区。

仅供参考。

八

Q:

目前名下有2011年购入的安苑北里82平小三居一套，目前出租。另有橡林郡120平三居自住，孩子今年二年级，就读清河学区。方案一：考虑孩子初中需求，想要将82p房产卖掉后在上地买入符合升学需求的学区房，资金可适当添加，用于转学或者小升初派位。依然居住在清河。

方案二：有改善想法，附近比较倾向橡树湾和世华龙樾，卖掉现有120p的房子置换到上述区域以便房产更加保值。但如买了学区房改善的资金会有缺口，只能置换2000w左右的房，好像改善的意义又不大。

方案三：不考虑上学需求，只考虑保值增值，两套房子卖掉后置换更大的房子，总价2800w左右，除了橡树湾五期外海淀或西城哪个地方还值得推荐。

问题：能否对方案进行点评指点迷津，更赞同或者有更好的方案指导。

A：

1、上地转学，问过学校了吗？能同意接收再买吧，要不然意义就不大了。另外上地最好先搏点招，大多数妈妈的追求，派位的话也是意义不是太大，基本都进不去牛班。所以还是先咨询学校吧，同意转的话就尽快，未必有学位。

2、改善方案那就看自己的喜好了，这没标准。

3、兼顾的话看紫金长安，育英学区，真要接收的话还是九年制呢，更省心。或者万柳三小学区，理论上应该有学位，前年没听说有调剂的。不考虑上学，考虑西城，那就是看运气转学了呗，不许直升，点招也少。看看月坛的吧，发改委的几个小区，相对房龄新，学区也好。

4、这外人不好建议方案，得看自己的想法。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！

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